Zakup działki deweloper może sfinansować z emisji obligacji, a na budowę mieszkań zaciągnąć kredyt w banku. Jeśli jednak na pozwolenie na budowę czeka dłużej, niż zakładał, termin spłaty długu może nadejść, zanim do firmy wpłyną pieniądze ze sprzedaży mieszkań. O tym, jak zaplanować finansowanie inwestycji i co banki oraz inwestorzy sprawdzają, zanim zdecydują się pożyczyć deweloperowi pieniądze, rozmawiali uczestnicy Kongresu Deweloperskiego zorganizowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich.
Tłem dla oceny deweloperów jest sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań. Z danych JLL wynika, że w II kwartale 2026 roku na siedmiu największych rynkach sprzedano nieco ponad 11,8 tys. nowych lokali. Było to o 8,4 proc. mniej niż kwartał wcześniej, choć jednocześnie o 12,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Na koniec kwartału oferta wynosiła ok. 70,3 tys. mieszkań. Skalę wyzwania dla płynności spółek deweloperskich pokazuje też czas potrzebny na sprzedaż dostępnej oferty. Według Centrum Analiz PKO BP, przywołującego monitoring JLL, wskaźnik ten wzrósł z 5,3 kwartału w I kwartale do sześciu kwartałów w II kwartale 2026 roku. Przy wolniejszym wyprzedawaniu oferty większego znaczenia nabierają zapas gotówki i terminy spłaty finansowania.
– Przede wszystkim spółka deweloperska powinna się charakteryzować odpowiednio dużą skalą prowadzonej działalności, żeby zachęcić swoim profilem potencjalnych inwestorów. Dodatkowo powinna się finansować w odpowiednim stopniu kapitałem własnym i spełniać wszelkie kryteria, jeżeli chodzi o optymalny poziom zadłużenia – mówi agencji Newseria Paweł Gosz, partner w Domu Maklerskim Michael / Ström. – To bardzo ważne, żeby spółka nie była nadmiernie zadłużona, tylko żeby pilnowała wskaźnika zadłużenia. To oczywiście nie oznacza, że nie powinna korzystać z długu, ale jednak to powinno być pod kontrolą i zarządzane na bieżąco.
Znaczenie ma również dopasowanie terminu spłaty zobowiązań do momentu, w którym inwestycja zacznie przynosić wpływy. Mikołaj Konopka, prezes Grupy Dom Development, zwraca uwagę, że grunty mogą przez kilka lat pozostawać w bilansie bez generowania bieżącej gotówki. Finansowanie takiego banku ziemi krótkoterminowym długiem zwiększa zależność firmy od możliwości odnowienia finansowania. Nawet rentowny projekt może się wówczas stać źródłem problemów z płynnością, jeśli termin spłaty zadłużenia nadejdzie przed uzyskaniem wpływów ze sprzedaży.
– Dostęp do kapitału staje się odrębną kompetencją strategiczną dewelopera. Finansowania nie można już traktować jako jednorazowej decyzji przy konkretnym projekcie. To architektura kapitału całej organizacji: od zakupu gruntu po proces administracyjny, budowę, sprzedaż i kolejne inwestycje – podkreśliła w trakcie panelu „Kapitał dla deweloperów 2026+” Iwona Załuska, partner w Upper Finance.
Jak wyjaśnia ekspertka, porównanie dostępnych źródeł kapitału nie powinno się ograniczać do oprocentowania i prowizji. Ważne są także wysokość wkładu własnego, czas oczekiwania na uruchomienie pieniędzy, wymagane zabezpieczenia oraz warunki spłaty. Finansowanie z niższym oprocentowaniem może wymagać zaangażowania tak dużej części własnych środków, że ograniczy możliwość rozpoczęcia kolejnej inwestycji. Dlatego ocena powinna obejmować przepływy pieniężne całego portfela projektów, również w scenariuszu opóźnienia pozwolenia, budowy lub sprzedaży.
– Inwestorzy oczekują przewidywalności. Rynek obligacji charakteryzuje się tym, w przeciwieństwie do rynku akcji, że w cenie jest przewidywalność. Nie ceni się tak bardzo nagłego wzrostu skali działalności, ale raczej przewidywalność, wzrost stopniowy, oparty na zdrowych fundamentach, bez ponoszenia nadmiernego ryzyka – wyjaśnia Paweł Gosz.
Ekspert wskazuje również, że możliwość regularnego powracania na rynek obligacji zależy od komunikacji prowadzonej już po pozyskaniu pieniędzy. Powinna ona obejmować także trudności i ryzyka, a w razie zagrożenia naruszeniem warunków emisji pozwalać odpowiednio wcześnie rozpocząć rozmowy z inwestorami. Zaufanie buduje więc zarówno sytuacja finansowa spółki, jak i sposób informowania o jej zmianach.
Szerszą perspektywę przy ocenie wniosków o finansowanie przyjmują także banki. Jak wyjaśniała podczas debaty Romualda Stankiewicz, dyrektorka Biura Finansowania Deweloperów w PKO BP, znaczenie mają zarówno parametry inwestycji, jak i zaplecze realizującego ją dewelopera.
Zobacz również:
BIZNES · 04.11.2026Sztuczna inteligencja podnosi poprzeczkę dla młodych pracowników. Przekwalifikowanie stanie się codziennością rynku pracy– Dostając projekt, nie patrzymy wyłącznie przez pryzmat samego projektu, ale na całą grupę kapitałową, na to, kto za tym projektem stoi, jakie ma doświadczenie, bank ziemi i plany – wyjaśnia Romualda Stankiewicz.
Wśród kluczowych kryteriów oceny samego projektu wymieniała lokalizację, przedsprzedaż oraz wkład własny.
– Przedsprzedaż pokazuje nam, czy ten projekt się sprzeda, czy założenia, które zostały zawarte w biznesplanie, mają pokrycie – wyjaśniała dyrektorka Biura Finansowania Deweloperów w PKO BP.
Jak wskazała, bank sprawdza również, czy w razie przekroczenia budżetu budowy spółka realizująca inwestycję może liczyć na wsparcie finansowe grupy. Zachęcała też deweloperów do przedstawiania skonsolidowanych sprawozdań finansowych, które ułatwiają bankowi ocenę kondycji całej grupy.
Osobnym obszarem zainteresowania inwestorów jest najem instytucjonalny, określany jako PRS. To segment mieszkań wynajmowanych przez profesjonalnych właścicieli i operatorów. Według opublikowanej w październiku analizy JLL liczba działających lokali w tym sektorze była w połowie 2026 roku o 30 proc. większa niż na koniec 2024 roku. Nadal jednak stanowiły one mniej niż 0,2 proc. całkowitych zasobów mieszkaniowych Polski. JLL prognozuje, że w ciągu czterech lat rynek może się zbliżyć do 45 tys. mieszkań.
– To w sektorze mieszkań na wynajem, czyli w PRS-ach, obecny jest głównie kapitał zagraniczny na rynku mieszkaniowym. Działa na nim kilka podmiotów zagranicznych albo polskich podmiotów z kapitałem zagranicznym. Ten sektor się rozwija – mieszkania na wynajem stają się coraz większą częścią rynku mieszkaniowego – wskazuje partner w Domu Maklerskim Michael / Ström. – Jeżeli chodzi natomiast o budowanie mieszkań na sprzedaż, do indywidualnego odbiorcy końcowego, nie widać tutaj wielkich ruchów ze strony inwestorów zagranicznych. Raczej mieliśmy do czynienia z opuszczeniem tego rynku przez firmy francuskie typu Bouygues Immobilier niż pojawieniem się nowych graczy.
Przykładem skali zaangażowania zagranicznych inwestorów jest opisany przez JLL zakup przez TAG Immobilien portfela Resi4Rent. Transakcja o wartości ok. 575 mln euro obejmowała 5322 mieszkania w sześciu największych miastach Polski.
Przejęcie Bouygues Immobilier Polska przez Develię zostało sfinalizowane 10 lipca 2025 roku. Z informacji opublikowanych przez kupującego wynika, że za 100 proc. udziałów zapłacił 65,9 mln euro. Transakcja zwiększyła potencjał działalności polskiej grupy deweloperskiej, a jednocześnie oznaczała zmianę właściciela biznesu francuskiego dewelopera w Polsce.
Źródło: Newseria
